?????Angebot und Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt klaffen immer weiter auseinander. Die Zuwanderung nimmt ab, gleichzeitig werden viele neue Mietwohnungen erstellt. Dieses Ungleichgewicht wird zu sinkenden Mieten führen. Allerdings werden nicht alle Regionen gleichermassen betroffen sein. Die Analyse der Zürcher Kantonalbank ZKB zeigt die regionalen Risiken auf.
Grossstädte ziehen Zuwanderer an
Die Nettozuwanderung der ständigen ausländischen Wohnbevölkerung sinkt bereits seit Ende 2014. Der Rückgang hat sich jüngst aber akzentuiert. 2016 lag die Zuwanderung 16 % unter dem Vorjahreswert und die Zahlen von Januar bis August 2017 zeigen nochmals einen Rückgang von 17 %. Regional ist die Zuwanderung sehr unterschiedlich verteilt. Die Zuzüger aus dem Ausland haben ihren ersten Wohnsitz in der Schweiz meist in den Städten. Rund 70 % der Nettozuwanderung betrifft die Zentren und deren Agglomerationsgemeinden. Die anderen Regionen sind von der Zuwanderung oft mit Verzögerung betroffen, da viele Bewohner mit der Zeit aus den Städten in ländliche Gemeinden umziehen. Den Rückgang der Nettozuwanderung werden deshalb die Zentren zuerst zu spüren bekommen, aber auch hier gibt es Unterschiede.
Die Entwicklung der Zuwanderung nach Gemeindetyp zeigt: Im Jahr 2013 konnten noch alle Regionen zulegen und im darauffolgenden Jahr stabilisierten sich die Werte auf hohem Niveau. 2015 und 2016 setzte dann der Rückgang ein. Am deutlichsten war dieser in den Mittel- und Kleinzentren, aber auch in den Grossstädten lag die Zuwanderung im letzten Jahr unter Vorjahr. Die neuesten Zahlen zeigen nun aber eine unterschiedliche Entwicklung für die Schweizer Städte: Während die Zuwanderung in den fünf Grossstädten Zürich, Genf, Basel, Lausanne und Bern wieder leicht zugenommen hat, ist sie in den mittelgrossen und kleinen Zentren der Schweiz stark am Sinken. Auf den dortigen Mietwohnungsmärkten wird der Nachfragerückgang deutlich zu spüren sein.
Bauboom in der Agglomeration
Wenig beeindruckt von der sinkenden Nachfrage zeigt sich der Wohnungsbau. Die Zahl der Baubewilligungen bleibt auf einem hohen Stand. Die Gegenüberstellung von Zuwanderung und Baubewilligungen zeigt, dass Nachfrage und Angebot vor allem seit dem Rückgang der Zuwanderung Mitte 2015 auseinanderlaufen.
Von der gesamten Wohnproduktion entfällt zudem immer mehr auf die Mietwohnungen. Dies ist eine Folge der verschärften Finanzierungsrichtlinien und des damit erschwerten Absatzes beim Wohneigentum. Zudem besteht eine sehr hohe Nachfrage von Investoren nach Mehrfamilienhäusern.
Viele dieser Wohnungen sind in den Grossstädten geplant. Trotzdem bleiben die Märkte in den Zentren angespannt. Die Leerwohnungsziffern verbleiben bisher auf tiefem Niveau, die Mieten sind nur moderat gesunken. Kritischer zu beurteilen ist die grosse Neubautätigkeit in Kombination mit hohen Leerständen.
Gewitterwolken ziehen auf
Die Aussichten für den Schweizer Mietwohnungsmarkt sind durchzogen. In einigen Regionen muss man aber nicht einmal in die Zukunft blicken, um Probleme bei der Vermietung zu erkennen. Ein guter Indikator, um risikoreiche Märkte zu bestimmen, ist unsere neue Kennzahl der Mietanpassungen. Dabei wird erstmals gemessen, bei wie vielen Inseraten die Miete während der Vermarktung gesenkt werden musste. Diese Kennzahl ist im Schweizer Durchschnitt in den letzten Quartalen deutlich angestiegen und liegt aktuell bei 9 %.
Auch hier bestehen regionale Unterschiede. Im Kanton Zürich weisen die Stadt Zürich und Winterthur im ersten Halbjahr 2017 nur wenige Mietsenkungen auf. Höhere Werte zeigen sich in der Region Bülach, im Knonaueramt und im Weinland. (pd.)
Detaillierte Informationen unter www.zkb.ch/immobilien-aktuell
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